La questione della suddivisione delle spese per l’ascensore è da sempre uno dei temi più discussi all’interno dei condomìni.
In particolare, ciò che desta maggiore incertezza è comprendere chi debba sostenere i costi di manutenzione ordinaria, e in che modo distinguerli da quelli di manutenzione straordinaria.
L’ascensore, essendo uno dei servizi comuni più utili e al tempo stesso delicati, necessita di controlli periodici e interventi costanti affinché rimanga sempre efficiente e sicuro.
In questo articolo, analizzeremo le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria, e capiremo quali sono i soggetti tenuti a coprirne le spese, con un focus sul ruolo dei proprietari nei condomìni.
Manutenzione ordinaria: una guida rapida
Prima di recedere da un contratto di manutenzione è bene conoscere i termini legislativi.
Quando si parla di “manutenzione ordinaria”, si fa riferimento a tutti quegli interventi di carattere ricorrente, finalizzati a conservare il normale stato d’uso e di efficienza dell’ascensore.
Questo concetto comprende operazioni come la pulizia periodica del vano ascensore, il controllo e la lubrificazione delle componenti meccaniche, la verifica del regolare funzionamento dei dispositivi di sicurezza e l’eventuale sostituzione di parti soggette a normale usura.
Frequenza e tipologia di interventi
Di norma, la legge prevede che l’ascensore venga sottoposto a manutenzione periodica a intervalli stabiliti di 6 mesi, nonché a verifiche straordinarie in caso di guasti imprevisti.
Il contratto di manutenzione stipulato con una ditta specializzata definisce la cadenza degli interventi e il tipo di operazioni da effettuare: dalla semplice ispezione visiva alle prove di funzionamento più approfondite.
La manutenzione ordinaria ha come scopo principale prevenire rotture o anomalie gravi, identificando per tempo possibili malfunzionamenti.
È anche indispensabile per rispettare le normative di sicurezza imposte dalla legge, che richiedono la presenza di un tecnico abilitato incaricato dei controlli periodici.
Chi paga la manutenzione ordinaria?
In un edificio singolo di proprietà esclusiva, la risposta è semplice: il proprietario dell’immobile, che utilizza l’ascensore, dovrà occuparsi di tutti i costi di gestione.
In un contesto condominiale, invece, le spese per l’ascensore – considerato un bene comune ex art. 1117 del Codice Civile, salvo diverse disposizioni regolamentari – vanno ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà e ad altri criteri, come l’altezza del piano.
Per la manutenzione ordinaria, la regola generale è che tutti i proprietari che traggono utilità dall’ascensore partecipano alle spese.
Anche chi abita al piano terra, infatti, potrebbe servirsi dell’impianto per raggiungere il box interrato o la soffitta, salvo diversa delibera assembleare che escluda chi non ne usufruisce in alcun modo (caso raro e spesso oggetto di contestazioni).
Il ruolo dell’assemblea condominiale
È l’assemblea a deliberare sulle spese ordinarie e, in base alle tabelle millesimali apposite (o ai criteri di ripartizione), a suddividerle tra i condomini.
Se le tabelle non sono aggiornate o se esiste un regolamento specifico che prevede formule diverse di calcolo, potrebbe essere necessario procedere a una revisione.
In genere, la manutenzione ordinaria, essendo una voce di spesa ricorrente, viene approvata assieme al consuntivo e al preventivo annuale, garantendo un piano di interventi costanti.
La prima cosa da controllare è se il contratto di manutenzione abbia una durata determinata (ad esempio, un anno o più) oppure indeterminata. In caso di durata determinata, la disdetta è spesso possibile solo alla naturale scadenza, salvo diversa previsione.
Cos’è la manutenzione ordinaria ascensore condominiale
All’interno del complesso panorama condominiale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore assume un ruolo di primaria importanza, configurandosi come un’attività imprescindibile per la tutela della sicurezza, dell’efficienza e dell’affidabilità dell’impianto nel corso del tempo.
Sotto il profilo della normativa degli ascensori condominiali, la manutenzione ordinaria degli ascensori condominiali è disciplinata da un quadro normativo articolato, che comprende:
- Regolamento di attuazione della direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori, detta anche Direttiva Ascensori.
- A questa sono collegate e legate una ampia serie di norme tecniche specifiche europee definite “armonizzate”: la famiglia delle Norme EN 81. Queste riguardano Regole per l’installazione, la manutenzione e l’uso degli ascensori, definiscono specifiche differenti per tipologie di ascensori differenti;
- Regole specifiche per gli ascensori per il trasporto di persone e beni;
- Regole per l’installazione, la manutenzione e l’uso dei dispositivi di sicurezza degli ascensori;
- altre norme.
Tali normative delineano le specifiche degli ascensori, e sono alla base degli obblighi di manutenzione a cui è soggetto l’amministratore di condominio, il quale è tenuto a garantire che vengano effettuati gli interventi periodici necessari per mantenere l’impianto in buono stato e conforme ai requisiti di sicurezza previsti.
In merito al conferimento dell’incarico per la manutenzione ordinaria, l’amministratore di condominio ha la facoltà di procedere autonomamente, senza la necessità di una specifica delibera assembleare. Tuttavia, per gli interventi di manutenzione straordinaria, che comportano interventi più complessi e onerosi, è richiesta la preventiva approvazione da parte dell’assemblea condominiale riunita in seduta ordinaria.
Come si dividono le spese della manutenzione degli ascensori del condominio?
Con riferimento alla ripartizione delle spese, l’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce che le spese per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori condominiali (così come delle scale) sono ripartite per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Cosa Comprende la manutenzione di un ascensore condominiale?
La manutenzione ordinaria di un ascensore condominiale comprende una serie di interventi periodici volti a garantire il corretto funzionamento, la sicurezza e l’efficienza dell’impianto.
Questi interventi si differenziano da quelli di manutenzione straordinaria, che invece riguardano riparazioni o sostituzioni di componenti usurati o danneggiati, nonché interventi di adeguamento dell’impianto alle normative vigenti.
Ecco una panoramica delle attività tipicamente incluse nella manutenzione ordinaria di un ascensore condominiale:
- Funzionamento generale: Verifica del corretto funzionamento di tutti i componenti dell’impianto, tra cui cabina, porte, blocchi delle porte, motore, quadro di comando, dispositivi di sicurezza, funi, ecc.
- Sicurezza: Controllo scrupoloso dei dispositivi di sicurezza, come paracadute, freni di emergenza, sistemi di arresto e allarme, combinatori telefonici per garantire la massima protezione agli utenti.
- Usure e anomalie: Ispezione di tutti i componenti per individuare eventuali segni di usura, danneggiamenti o malfunzionamenti che potrebbero compromettere la sicurezza o l’efficienza dell’impianto.
3 presupposti per la disdetta di un contratto di manutenzione di ascensori condominiali
La manutenzione dell’ascensore in ambito condominiale è un aspetto fondamentale per garantire la sicurezza e il benessere dei residenti.
Può capitare che il rapporto con la ditta incaricata non risponda più alle aspettative o non risulti adeguato alle esigenze del condominio.
In questi casi, la legge e la buona prassi contrattuale permettono di recedere dal contratto, a patto che sussistano specifici presupposti.
In questo articolo esaminiamo i tre principali presupposti per disdire un contratto di manutenzione ascensori condominiale.
1) Mancato rispetto degli obblighi contrattuali da parte del manutentore
Uno dei motivi più frequenti che giustificano la disdetta di un contratto riguarda l’inadempimento delle clausole contrattuali da parte della ditta di manutenzione.
Tra le possibili situazioni rientrano ritardi sistematici negli interventi, omissione di controlli periodici o mancato rispetto degli standard di sicurezza previsti dalle norme sugli ascensori (ad esempio il D.P.R. 162/99). Dal punto di vista contrattuale, l’inadempimento è disciplinato dagli artt. 1218 e ss. c.c., mentre la risoluzione del contratto per inadempimento trova fondamento negli artt. 1453 e ss. c.c.
Pertanto, prima di procedere, è importante inviare una comunicazione scritta in cui si evidenziano le problematiche riscontrate, lasciando un termine ragionevole per la risoluzione.
Se la situazione non migliora, il condominio ha diritto a recedere dall’accordo.
2) Scadenza del termine contrattuale o presenza di una clausola di recesso
Molti contratti di manutenzione ascensori stabiliscono una durata definita, allo scadere della quale è possibile disdire o non rinnovare.
Alcuni prevedono inoltre clausole di recesso anticipato, disciplinate dall’art. 1373 c.c., che consentono di risolvere il rapporto in via unilaterale se si rispettano termini e modalità di preavviso.
In ambito condominiale, è essenziale che la delibera assembleare segua le indicazioni contenute negli artt. 1135 e ss. c.c., affinché la decisione di recedere sia valida e regolarmente approvata.
3) Gravi carenze nella qualità del servizi
Un altro presupposto rilevante per la disdetta è la scarsa qualità delle prestazioni offerte.
Se il servizio di manutenzione è gravemente carente (ad esempio, l’ascensore è spesso fuori uso, gli interventi sono inefficaci o il manutentore non fornisce la documentazione obbligatoria), il condominio può recedere dal contratto per giusta causa. Questo è quanto stabilisce l’art.1455 del Codice Civile (risoluzione per inadempimento grave). In questi casi, è consigliabile documentare le problematiche emerse per dimostrare l’inadeguatezza delle prestazioni fornite.
Se desideri maggiori informazioni su come tutelare la qualità della manutenzione del tuo ascensore, rivolgiti a professionisti in grado di garantire sicurezza, trasparenza e competenza.
Un servizio puntuale e all’altezza delle esigenze condominiali è il primo passo per assicurare benessere e tranquillità a tutti i residenti.
